Descrizione
Si forniscono importanti chiarimenti su due tematiche che riguardano l’applicazione di recenti provvedimenti legislativi della Regione Emilia Romagna.
Il primo attinene a chiarimenti circa il mutamento d’uso di immobili da destinare a locazione breve ai sensi della LR 10/2025
A tal riguardo si intendono fornire alcuni chiarimenti circa il rapporto tra il vigente PUG dell’Unione delle Terre d’Argine, approvato con D.C.U. n. 10 del 11/03/2024, e la LR 10/2025 in merito al mutamento d’uso per le unità immobiliari che si intendono adibire alla locazione breve definita all’art. 1 della LR 10/2025, anche a seguito di trasformazioni fisiche e funzionali.
La LR 10/2025 colloca la destinazione d’uso “locazioni brevi” nell’ambito della categoria funzionale turistico-ricettiva. Tale disposizione, direttamente applicabile ai sensi della DGR 922/2017, è da intendersi prevalente su quanto contenuto nel vigente PUG che di contro colloca tale destinazione d’uso nella categoria funzionale abitativa.
Pertanto, ai sensi dell’art. 4 comma 1 della LR 10/2025, nelle more di una eventuale variante al PUG vigente, la destinazione d’uso urbanistica denominata locazione breve è da riferirsi alla funzione turistico-ricettiva b1 “alberghi, centri benessere, residenze turistico-alberghiere, motel” della tabella di cui all’art. 4.4.1 comma 4 delle norme TR6 del PUG. Tale funzione è insediabile nel territorio dell’Unione delle Terre d’Argine con i criteri disciplinati dal PUG.
Si ricorda che, ai sensi dell’art. 7 della L.R. 10/2025, il mutamento d’uso di un’unità immobiliare da diversa categoria funzionale verso la destinazione locazione breve è soggetto alla presentazione dei seguenti titoli edilizi:
- se il mutamento d’uso è attuato con opere, è soggetto al titolo abilitativo previsto per l’intervento edilizio al quale è connesso;
- se senza opere, è soggetto a SCIA, fermo restando il regime di ulteriore semplificazione previsto dall’articolo 7, comma 5, lettera d) della L.R. 15/2013.
I titoli abilitativi richiesti per l’insediamento dell’uso locazione breve sono presentati, attraverso la modulistica edilizia unificata e utilizzando la piattaforma telematica dedicata, allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune competente. Sono presentati allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) dell’Unione delle Terre d’Argine se la locazione breve è svolta in forma imprenditoriale.”
Come stabilito dall’art. 3 comma 3 della L.R. 10/2025 sono esclusi dall’applicazione della citata legge (e pertanto non è necessario il cambio d’uso) i seguenti casi:
A) le unità immobiliari concesse parzialmente in locazione breve, ove il soggetto locatore, anche se non proprietario, risiede anagraficamente e mantiene la propria dimora abituale;
B) le abitazioni collettive pubbliche e private, quali gli studentati, le residenze per persone con disabilità, per anziani, per dipendenti di aziende o membri di associazioni, le residenze temporanee per persone in difficoltà e le comunità religiose, oggetto di contratti di locazione breve per un numero di giorni complessivi annui pari o inferiore a sessanta, anche non continuativi.
Il secondo ruguarda l’entrata in vigore del nuovo articolo 75ter della LUR e i suoi effetti sui titoli abilutativi edilizi.
A tal ruguardo si comunica che, a seguito dell’entrata in vigore della L.R. 9/2026, il 29/07/2026, è stato introdotto l’art. 75 ter alla L.R. 24/2017 “Disposizioni regionali concernenti l’attuazione delle previsioni della pianificazione di bacino nel settore urbanistico”, contenente importanti disposizioni in relazione all’applicazione delle misure temporanee di salvaguardia definite a seguito dell’adozione delle aggiornate mappe di pericolosità del PGRA e della variante al Piano di assetto idrogeologico del bacino del Po (PAI Po).
In particolare, con l’applicazione delle misure temporanee di salvaguardia in vigore dal 19/01/2026 (comma 6 dell’art. 75 ter della L.R. 24/2017) e nelle more della revisione della DGR 1300/2016, per tutti gli interventi complessi (Accordi Operativi, PdC convenzionati, articoli 53) nonché per gli interventi diretti di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia, occorre garantire il rispetto delle disposizioni di tutela idraulica considerando i parametri idraulici di estensione delle aree allagabili e, laddove disponibili, tiranti e velocità delle mappe di pericolosità del PGRA.
Pertanto, per tutti gli interventi sopra richiamati per i quali i lavori non risultano ancora avviati al 29/07/2026, il committente e il professionista incaricato dovranno procedere come segue:
- Verifica della localizzazione: Controllare se l’intervento ricade nelle aree soggette a alluvioni con media ed elevata frequenza da reticolo principale (classi M-P2 e H-P3), escluse le fasce fluviali A e B (mappe da consultare reperibili al seguente link: https://pianoalluvioni.adbpo.it/mappe-della-pericolosita-e-del-rischio-di-alluvione-2027/
- Valutazione di compatibilità: Nel caso l’intervento ricada in tali aree, occorre verificare la compatibilità del progetto rispetto agli specifici parametri di estensione, tiranti e velocità delle aree allagabili indicati nelle adottate mappe del PGRA;
- Adeguamento progettuale: Qualora l’intervento non risulti compatibile, è necessario presentare una SCIA in variante al titolo originario (secondo la disciplina della L.R. 15/2013) che dovrà includere:
– elaborati grafici e descrittivi degli opportuni adeguamenti progettuali;
– dichiarazione asseverata dal progettista sulla coerenza degli adeguamenti con i principi di consapevolezza della pericolosità e di riduzione della vulnerabilità (art. 75 ter, comma 6, L.R. 24/2017).
Si precisa che l’efficacia della SCIA in variante è condizione necessaria per l’avvio dei lavori.
Sono fatti salvi i titoli abilitativi per i quali i lavori risultino già avviati alla data del 29/07/2026.
Gli uffici tecnici comunali sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.