Descrizione
Gentile professionista,
Con la presente si vogliono fornire indicazioni per una corretta applicazione dell’art. 3.12 comma 4 delle Norme TR6 del PUG.
Tale comma dispone che nei casi di ambiti soggetti a strumenti urbanistici attuativi (cd. città in trasformazione) derivanti dalla pianificazione previgente, “è sempre fatta salva l’opportunità, per i soggetti attuatori dei piani in corso di attuazione, di scegliere di completare l’intervento secondo la disciplina indicata nella Tabella 1 del PUG, con riferimento al calcolo dell’edificabilità, alle dotazioni da reperire e agli strumenti attuativi da attivare”.
In primo luogo si chiarisce che, indipendentemente dalla tipologia di titolo abilitativo/strumento urbanistico attuativo da utilizzare per l’attuazione dell’intervento ai sensi della Tabella 1, ove sia presente una convenzione vigente, anche per effetto delle proroghe ex lege, è sempre da prevedere una modifica della convenzione stessa. Quindi, anche nel caso in cui l’intervento risultasse diretto (P.d.C.), si deve in ogni caso predisporre una modifica della convenzione vigente.
Nel caso di cui al precedente periodo (intervento diretto in cui la convenzione è unicamente funzionale allo scopo di modificare i precedenti impegni convenzionali) non si applica la Valutazione del beneficio pubblico (VBP) e il riferimento per le dotazioni resta la Tabella 7, ma il permesso di costruire si configura a tutti gli effetti come permesso di costruire convenzionato ai sensi dell’art. 19 bis della L.R.15/2013 e pertanto è soggetto alla fase di “valutazione preliminare” di cui all’art. 2.4.5 c. 2 delle norme TR6 del PUG. Per quanto riguarda gli elaborati da allegare all’istanza si farà riferimento a quanto indicato dal Regolamento Edilizio, fatta salva la possibilità per il Responsabile di procedimento di non richiedere taluni elaborati in relazione alle specificità dell’intervento.
In secondo luogo si chiarisce che le dotazioni territoriali da reperire, nei casi di attuazione ai sensi dell’art. 3.12 co.4, vanno definite per “differenza” rispetto alle dotazioni previste nel piano particolareggiato/piano urbanistico attuativo, analogamente a quanto stabilito dal comma 2 lett. b) del medesimo articolo, con le specifiche di seguito riportate.
Le dotazioni territoriali definite per differenza sono da comparare con un metodo quali-quantitativo. Va infatti sempre tenuto presente che tab. 6 e tab. 7 delle Norme TR6 del PUG stabiliscono standard minimi utili per una prima quantificazione delle dotazioni da cedere, ma che le stesse sono determinate in relazione alle indicazioni che dà la Strategia del PUG ed alle criticità presenti nel contesto in cui si realizza l’intervento.
In questa direzione già la DGR 110/2021 enfatizza il passaggio da una dimensione prevalentemente contabile – quantitativa delle dotazioni ad un approccio prestazionale che richiede, altresì, che le dotazioni territoriali vadano previste e progettate rispondendo ad una serie di criteri che ne assicurino una adeguata efficienza ed efficacia. Le dotazioni devono essere previste non più solo per il perseguimento di un singolo obiettivo e progettate solo secondo i requisiti di settore, ma devono essere improntate al perseguimento di una serie più ampia di obiettivi di carattere generale, che ne assicurino la qualità sotto molteplici punti di vista, contribuendo possibilmente ad assicurare prestazioni anche per altri aspetti, in una logica intersettoriale come il PUG richiede. Sempre la DGR 110/2021, sottolinea ad es. per gli interventi di rigenerazione, l’opportunità superare la mera cessione di aree pubbliche che origini non tanto da un reale, misurato e valutato bisogno o criticità quanto dall’applicazione indifferenziata di uno standard quantitativo, introducendo all’opposto criteri di flessibilità e aspetti prestazionali che possono compensare o meglio rispondere ai nuovi bisogni rilevati.
Quindi la quantificazione delle dotazioni “per differenza” non è mai esito di un semplice calcolo quantitativo e pertanto, se la Strategia del PUG (elaborati ST2, ST3 e ST4) individua per l’ambito interessato una o più criticità, non potrà essere sufficiente il mero confronto quantitativo tra dotazioni del Piano particolareggiato / PUA e dotazioni di tab.7 (es.1 nel caso in cui l’adeguamento al PUG comporti una maggiore impermeabilizzazione sarà necessario riverificare la relazione idraulica allegata al PUA e/o al progetto esecutivo delle Opere di Urbanizzazione per dimostrare che il bacino di laminazione sia in grado di ricevere il maggior apporto; es.2: se il maggior carico urbanistico determina significativi impatti sulla mobilità occorrerà adeguare i nodi viari, le sezioni stradali etc.)
In questi casi, previo confronto con gli uffici, si dovrà risolvere la criticità potenziando le infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti e lo standard di “Dotazioni Ecologico-Ambientali”, anche se dal confronto quantitativo non risultassero dotazioni dovute.
Le dotazioni vanno confrontate per tipologia e non possono essere confrontate dotazioni differenti o per sommatoria complessiva delle superfici.
In accordo con gli uffici, in relazione alle specificità del contesto (ad es. aree con problematiche di parcheggio) lo standard di tab. 7 “altre infrastrutture” potrà essere convertito in parcheggi e poi operato il confronto con la dotazione di parcheggi pubblici realizzata in attuazione del PUA ripartita per singolo lotto: ove non già attribuite ai singoli lotti dagli elaborati del Piano Particolareggiato/PUA, è possibile determinare le dotazioni afferenti ad uno specifico lotto in quota proporzionale rispetto alla Superficie complessiva o Superficie utile.
Non contribuiscono al raggiungimento dello standard di tab. 7 – P1 e AI, le sedi stradali (come peraltro chiarito anche dalla giurisprudenza e dall’Atto di coordinamento tecnico della Regione Emilia Romagna di cui alla DGR 110/2021 che all’art. 17 stabilisce che “…la pianificazione territoriale ed urbanistica generale assicura il raggiungimento, da computarsi alla sola scala comunale, della soglia minima di 30 mq per ogni abitante effettivo e potenziale di aree pubbliche per attrezzature e spazi collettivi, escluse le aree destinate alla viabilità) e non contribuiscono al raggiungimento dello standard a tab. 7 – DEA le aree di verde pubblico se non esplicitamente identificate come dotazioni ecologico-ambientali nel PUA stesso (s.v. bacini di laminazione)
Per procedere al rilascio del titolo abilitativo redatto secondo quanto previsto dalla disciplina del PUG, conformemente anche al principio espresso al 3.12 co.2 delle Norme del PUG, sarà necessario aver ceduto le dotazioni territoriali previste dal piano originario.
Cordiali saluti
Ufficio di Piano dell’Unione delle Terre d’Argine